Անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումների առումով Հայաստանը համեմատաբար երիտասարդ երկիր է։ Այնուամենայնիվ, վերջին մի քանի տարիների ընթացքում երկիրը հայտնվել է որպես գրավիչ վայր օտարերկրյա քաղաքացիների և ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են գնել անշարժ գույք:

Անշարժ գույքի նկատմամբ հետաքրքրությունը բերեց գույքի արժեքի 34,5% աճ՝ սկսած մայրաքաղաքից և կամաց-կամաց ընդլայնվելով նաև այլ մարզերում։ 2022 թվականի Կադաստրի պետական ​​կոմիտեի տվյալներով՝ անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացվել է ավելի քան 200.000 պետական ​​գրանցված գործարք, ինչը ռեկորդային թիվ է վերջին 12 տարիների ընթացքում։ Այս աճը պայմանավորված է տնտեսական ակտիվությամբ, սեփականության նկատմամբ բնակչության շահագրգռվածությամբ և օտարերկրյա ներդրումների հետաքրքրության աճով։ Այսպես, 2022 թվականին օտարերկրացիների կողմից ձեռք է բերվել շուրջ 2000 միավոր՝ նախորդ տարվա համեմատ 22 տոկոսով ավելի։

Այս աճի արդյունքում փոխվել է Երևանի քաղաքային պատկերը։ Ամբողջ քաղաքում առաջացել են նոր բնակելի համալիրներ, գրասենյակային շենքեր, առևտրի կենտրոններ։ Ակնկալվում է, որ այս շինարարական բումը կշարունակվի առաջիկա տարիներին, քանի որ Երևանը շարունակում է աճել և զարգանալ։ Երևանի Կոմիտասի պողոտայում բնակելի շենքի կառուցում. Լուսանկարը՝ PixMeta ստուդիայի, 2023 թ.

Անշարժ գույքի գնումների նկատմամբ հետաքրքրության աճին զուգահեռ՝ շուկան 2021-2022 թվականներին գրանցել է մեկ քառակուսի մետրի դիմաց գների զգալի 19% աճ: 2023 թվականի տվյալները դեռ հասանելի չեն, բայց անշարժ գույքի շուկայի պարզ հայացքով և գներին հետևելով՝ պարզ կիմանաք գների կայուն աճը։ Այնուամենայնիվ, թանկացումը չի հանգեցնում տոկոսների և պահանջարկի նվազմանը։

Վերլուծաբանները կանխատեսում են, որ գները կշարունակեն աճել, ուստի այսօր Հայաստանում անշարժ գույք ձեռք բերելու հարցը որոշելու օրն է։ Բայց մինչ այդ, ահա 10 բան, որ դուք պետք է իմանաք Հայաստանում անշարժ գույք գնելու մասին:

Գույքի օտարերկրյա սեփականություն

Հայաստանը թույլ է տալիս օտարերկրյա քաղաքացիներին և ներդրողներին ունենալ անշարժ գույք առանց սահմանափակումների՝ ունենալով նույն իրավունքներն ու պարտականությունները, ինչ ռեզիդենտները։ Գույքի սեփականատերերն այնուհետև իրավունք կունենան վաճառել, առաջարկել վարձակալություն, վարձակալել կամ տնօրինել գույքն ըստ ցանկության: Գույքի սեփականությունը հետագայում կնպաստի սեփականատիրոջը ժամանակավոր կամ մշտական ​​բնակության թույլտվության համար: Օրենքը չի տարածվում գյուղատնտեսական նշանակության հողերի ձեռքբերման վրա. Օտարերկրացիները պարտավոր են գրանցել իրավաբանական անձ և գնել այդ անձի ենթակայության տակ գտնվող հողատարածք:

Գտնվելու վայրը և շինարարության տեսակը

Թեև գտնվելու վայրը սկզբում կարող է թվալ որպես անհատական ​​նախապատվության կամ հարմարության խնդիր, գույքում ներդրումներ կատարելը պահանջում է դրա գտնվելու վայրի ավելի մանրամասն ուսումնասիրություն: Եթե ​​գույքը համարվում է ներդրում, ապա գտնվելու վայրը կարող է ավելի նշանակալից դեր խաղալ որոշումների կայացման գործընթացում, քան շինարարության տեսակը: Այս առումով Երևանը և մայրաքաղաքին հարող տարածքները առայժմ բարձր պահանջարկ ունեն՝ բարձր գներով։ Հաջորդը գալիս են զբոսաշրջային քաղաքները, որոնք գրավում են գույքային ներդրումներ՝ որպես հյուրանոցային կամ ռեստորանային բիզնեսի մեկնարկային կետ: Ինչ վերաբերում է շինարարության տեսակին, ապա նորակառույցներն ավելի բարձր գին ունեն, բայց միևնույն ժամանակ ժամանակի ընթացքում դրանք չեն կորցնի արժեքը, կամ եթե անգամ կորցնեն, գնաճն ավելի քիչ շոշափելի կլինի։

Ըստ բնակարանաշինության տեսակների, առանձնանում են առաջնային և երկրորդային շուկայական սեփականություն՝ գնման տարբեր պայմաններով:

Գների մոնիտորինգ

Չնայած գները աճելու միտում ունեն, խելամիտ է վերահսկել շուկայի միտումները և գույքի գները՝ տեղեկացված որոշումներ կայացնելու համար: Գույքի գնահատումը նույնպես պարտադիր է անկախ վերանայում և գույքի ողջամիտ գնահատում ստանալու համար: Այնուամենայնիվ, գնահատման հաշվետվության մեջ կան որոշ անհամապատասխանություններ: Գույքի գնաճի պատճառով գները շատ ավելի բարձր են, քան դրանց կադաստրային արժեքը: Գույքի գնահատումը հաշվի է առնում բացառապես կադաստրային արժեքը, բայց ոչ շուկայական արժեքը՝ ստեղծելով հսկայական բաց երկու թվերի միջև: Այնուամենայնիվ, միշտ խորհուրդ է տրվում գնահատել գույքը որոշում կայացնելուց առաջ։

Անշարժ գույքի գործակալությունը ընդդեմ ուղղակի վաճառողի

Հեղինակավոր անշարժ գույքի գործակալության ներգրավումը կարող է ապահովել մի քանի առավելություններ, այդ թվում՝ հասանելիություն անշարժ գույքի ավելի լայն ընտրանի, փորձագիտական ​​խորհրդատվություն և աջակցություն բանակցությունների և փաստաթղթերի հետ կապված: Միևնույն ժամանակ, գործակալության ծառայությունները նշանակում են միջնորդավճար (2% Հայաստանում), որը կարող է բավականին զգալի լինել, եթե գույքի գինը բարձր է: Եթե ​​դուք պատրաստ չեք վճարել վճարը, պատրաստ եղեք ժամանակ ծախսել շուկայում համապատասխան գույքի որոնման համար: Թեև վաճառողից ուղղակի գնումները կարող են ավելի շատ ճկունություն տալ, այն նաև պահանջում է մանրակրկիտ պատշաճ ջանասիրություն և փաստաթղթերի հետ կապված իրավական ուղեցույց:

Գնորդ-վաճառող հարաբերություններ

Վաճառողի հետ լավ հարաբերությունների հաստատումը կարող է հեշտացնել հարթ բանակցությունները և գործարքների գործընթացները: Միևնույն ժամանակ, այս հարաբերությունները լի են ծուղակներով և թաքնված ռիսկերով: Ոչ մի բանավոր պայմանագիր վավերական չէ և ենթակա չէ կատարման, եթե վավերացված չէ նոտարի կողմից: Գնորդը կամ վաճառողը կարող է ցանկացած պահի հրաժարվել այս պայմանավորվածությունից, եթե չկա գրավոր և ստորագրված փաստաթուղթ, որը ցույց է տալիս երկու կողմերի մտադրությունների լրջությունը: Նման փաստաթուղթը կներառի նաև գույքի գինը, որը չի կարող փոփոխվել մինչև պայմանագրի ավարտը:

Դրամական ավանդ; Անել և Չարել

Ինչպես նշվեց վերևում, ոչ մի բանավոր համաձայնություն օրենքի ուժ չունի: Գույքը վերջնական գնումից առաջ ապահովելու համար գնորդը կամ վաճառողը կարող է առաջարկել դրամական ավանդ, որը պետք է ապահովվի գրավոր, ստորագրված և նոտարական կարգով հաստատված փաստաթղթով: Կողմերից մեկի կողմից բանավոր համաձայնության կամ պայմանագրի խզման դեպքում ավանդը դառնում է անվերադարձ:

Փաստաթղթեր

Նախքան որևէ պայմանագիր, խորհուրդ է տրվում մանրակրկիտ ուսումնասիրել և ստուգել գույքի հետ կապված բոլոր փաստաթղթերը, ներառյալ սեփականության իրավունքի վկայականները, թույլտվությունները, հողօգտագործման իրավունքները և շինարարական փաստաթղթերը: Իրավաբանի օգնությունը Հայաստանում կօգնի ձեռք բերել և վավերացնել անհրաժեշտ փաստաթղթերը:

Վճարումներ

2022 թվականի հուլիսի 1-ին ընդունված նոր օրենքի համաձայն՝ Հայաստանում գույքի գնման վճարումները պետք է կատարվեն բանկային փոխանցումով։ Բոլոր պայմանները համաձայնեցված են, գրված են պայմանագրում և ստուգվում նոտարի կողմից: Անշարժ գույքի գինը համաձայնեցված է տեղական արժույթով` ՀՀ դրամով, իսկ վճարումները կատարվում են համապատասխանաբար տեղական արժույթով:

Սեփականության կառուցվածքը

Հայաստանում անշարժ գույք գնելիս հաշվի առեք այն սեփականության կառուցվածքը, որը լավագույնս համապատասխանում է ձեր կարիքներին: Հայաստանում իրավասու են երեք սեփականության կարգավիճակ:

Միանձնյա սեփականություն. Ի տարբերություն այլ երկրների, որոնք պարտավորեցնում են ձեզ սեփականության կարգավիճակը կիսել ամուսնու հետ, Հայաստանի օրենսդրությունը թույլ է տալիս ունենալ սեփականություն ձեր միանձնյա անունով՝ անկախ ամուսնական կարգավիճակից: Համաձայն Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքի՝ գույքի սեփականատիրոջ ամուսինը ստանում է գույքի 50% բաժնեմաս, նույնիսկ եթե այդ գույքի վրա անունը գրանցված չէ և կհամարվի համասեփականատեր։

Համատեղ սեփականություն. Սեփականության մոդելը ենթադրում է բազմաթիվ սեփականատերեր, որոնցից յուրաքանչյուրը ունի բաժնետոմս՝ հիմնվելով նրանց միջև նախապես պայմանավորված պայմանների վրա: Անկախ բաժնետոմսի չափից, սեփականատերերն իրավունք ունեն որոշումներ կայացնել:

Ընկերության սեփականություն. Հնարավոր է գույք ձեռք բերել տեղական կամ արտասահմանյան սահմանափակ ընկերության ներքո, սակայն տարբեր հարկային կանոնակարգերով (հիմնականում ոչ բարենպաստ):

Գրանցում, վճարներ և հարկեր.

Գնումն ավարտելուց հետո ապահովել գույքի պատշաճ գրանցումը Անշարժ գույքի պետական ​​ռեգիստրում: Գնորդը կունենա 30 աշխատանքային օր՝ սեփականության իրավունքը Հայաստանի Հանրապետության անշարժ գույքի կադաստրի պետական ​​կոմիտեում գրանցելու համար. հակառակ դեպքում վաճառքը և պայմանագիրը կհամարվեն անվավեր: Հայտը ներկայացվում է 4 աշխատանքային օրվա ընթացքում, որից հետո սեփականատերը ստանում է սեփականության իրավունքի փաստաթուղթ։ Գործընթացն այժմ առցանց է, և հնարավոր է սեփականության փաստաթղթերը ներբեռնել առանց SCREC այցելելու: Նոտարում գրանցումը և սեփականության գրանցումը լրացուցիչ վճարներ ունեն:

* * *

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան վերջին տարիներին նկատելի աճ է գրանցել՝ այն դարձնելով գայթակղիչ վայր օտարերկրյա քաղաքացիների և ներդրողների համար, ովքեր ձգտում են կապիտալացնել իր ներուժը: Գույքի արժեքի աճը, անշարժ գույքի գործարքների թվի աճը և օտարերկրյա գնորդների ընդլայնվող հետաքրքրությունը արտացոլում են երկրի տնտեսական աշխուժությունը և ներդրողների վստահությունը:

Քանի որ շուկան շարունակում է զարգանալ, արտերկրից եկած անհատների և կազմակերպությունների համար կարևոր է դառնում լավ տեղեկացված որոշումներ կայացնել հայկական անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելիս:

Համատեղելով մեր իրավաբանական խորհրդատվական փորձը հաշվապահական և հարկային ծառայությունների աութսորսինգի և իրավաբանական անձանց հիմնման ծառայությունների հետ՝ Tower International Consultants-ն առաջարկում է համապարփակ լուծում՝ աջակցելու ձեր ներդրումներին և բիզնեսին Հայաստանում: Մեր նպատակն է հզորացնել ձեզ գիտելիքներով, ռեսուրսներով և ռազմավարական ուղղորդմամբ, որոնք անհրաժեշտ են տեղեկացված որոշումներ կայացնելու և ձեր բիզնես նպատակներին հասնելու համար այս ծաղկող երկրում:

Կապվեք Tower International Consultants-ի հետ այսօր՝ պարզելու, թե ինչպես մեր ինտեգրված ծառայությունները կարող են նպաստել ձեր անշարժ գույքի ներդրումներին և բիզնեսի ընդլայնմանը Հայաստանում: Թույլ տվեք լինել ձեր վստահելի գործընկերը Հայաստանի խոստումնալից հնարավորությունների ողջ ներուժը բացելու գործում: Միասին մենք ամուր հիմք կստեղծենք ձեր հաջողության համար այս դինամիկ և աճող շուկայում: